３０年前に購入した総戸数８戸の分譲マンションを所有しています。 管理規約が無いまま運営がなされています。 地下にトランクルームがあるのですが、ひとりの区分所有者がいつの間にか勝手に使い出し、他の区分所有者が使う事を拒否しています。 彼は新築時から所有していた前所有者から物件を購入したのですが、その際に、トランクルーム全体を自由に使用して良いと言われた、と主張していま す。 （根拠となる資料は明示されたことはありません） トランクルームが世帯分ある事から、各自がそれぞれ使用できる共用部分と理解しているのですが、このようなケースで、こちらもトランクルームの使用を主張できますでしょうか。

（さいたま市　S様）

原則として、共有部分は、有効な専用使用権が設定されていない限り、 区分所有者全員の共有に属します（区分所有法11条）。 専用使用権設定の根拠がないのであれば、管理組合に対して、 自己の持分（専有部分の床面積の割合）だけ使用させるように 要求することができます。 ところで、有効な専用使用権が設定されるためには、 １）専用使用権設定方法が管理規約に定められており、それに基づき設定されている か あるいは ２）共用部分の変更として、総会の特別決議を行う が必要となります。 したがって、かかる手続に基づいていないのであれば、 専用使用権の設定は認められないものと思われます。 ただし、上記は、いずれも管理規約に区分所有法と異なる定めが 一切無い場合になります。 当該マンションには管理規約が無いとの事ですが、マンションは建設時に、 分譲業者が原始規約を必ず作成しているはずですので、 当該原始規約に別の定めがなされている可能性は高いものと思われます。 例えば、等価交換の際に、専用使用権が設定され、 それが承継されている可能性も否定し得ません。 したがって、管理組合を通じて、かかる事情を確認しない限り、 最終的な法律関係は確認することはできないように思われます。 どちらにせよ、時間と労力はかかります。 問題解決には根気が必要ですが、弊社も何らかの形でサポートする事は 出来ると思いますので、何かあればいつでもご連絡ください。

不動産投資を始めたいと考えております。購入に当たりいろいろ調べたところ、幸いにも自分の場合、年収が割とあるので複数の物件を購入できそうです。 ただ、すこし気にかかる事があります。 銀行から言われたのですが、源泉徴収の住民税が不自然に多くなってしまうので、会社の人間に副業をしていることがわかってしまう事です。 会社に知られずに不動産投資をする事は出来ますか？

（豊島区　Kさん）

個人の不動産所得は給与所得と合算し総合課税となります。 不動産所得によって増えた所得を確定申告しますので、翌年の住民税から、これにともなって住民税が増えることになります。 （もっとも初年度は経費計上により税額が減ることも考えられます） 確定申告の際に所定の欄にチェックをすると、不動産収入にかかる部分の住民税を会社天引きの「特別徴収」から、自分で収める「普通徴収」にすることができます。 こうすれば会社に知られない様にすることができます。 また、お客様のケースであれば、法人（資産管理会社）設立し、法人主体による不動産投資をお勧めします。 法人であれば別人格になり、個人の所得には影響を及ぼさないからです。 住民税でいえば、法人住民税というものになります。 お客様は複数の物件をご購入予定とのことですから、法人設立によるメリットも十分享受できると思います。 （それぞれの場合についてシミュレーションもできますので、必要に応じてお問い合わせください）
ただし、法人設立のメリットとして、自分もしくは家族を従業者とし、給与を支払うことができるのですが、ご自身に多額の給料を支払うような場合については注意が必要となります。

個人で不動産投資を行っています。今度購入を予定している物件があるのですが、その物件は事務所使用となっていて、賃料のほかに消費税を受け取る契約になっています。 現在貸している物件は居住用で消費税はかかっていないので、これまでは何もしてきませんでしたが、今後は賃借人から預かった消費税分を納付しなければならないでしょうか？

（横浜市　SQさん）

質問者様が個人の場合では、「課税事業者」の場合は預かった消費税を納税する義務があり、「免税事業者」の場合では納税義務はありません。 課税業者と免税業者の境界は何かというと、前々年の課税売上高が1,000万円を超えているかどうかです。 家賃収入で1,000万円を超えている大家さんもいらっしゃると思いますが、ここで言っているのは「課税売上高」です。不動産賃貸業の場合、土地に関する貸付（賃借権だけでなく、地役権や地上権設定などの対価等も含みます）や、住宅用建物の貸付は非課税となりますが、事務所などの建物を貸付ける場合は、課税対象となります。 個人の場合でも、事務所の貸付等の課税売上の年間売上高が1,000万円を超えている場合は「課税業者」となり、事務所売上部分については消費税納付義務が発生しますので、ご注意ください。 逆に言うと、課税売上が1,000万円に満たない個人の場合は、消費税分の納付義務はありません。

減価償却について質問です。 ある不動産会社から物件を紹介されていて、その会社から収支シミュレーションが送られてきました。 購入した年と翌年の収支が詳細に表示されていたのですが、ひとつ分からない点があります。 減価償却額が、1年目に比べ2年目が減っているのです。 以前、本で読んだ時には減価償却は定額法で一定だと書いてあったと思うのですが…。 結果、そのシミュレーションでは、初年度は取得時経費に加え、その減価償却費のために、物件損益が大きくマイナスになっています。 所得税の観点からみるとありがたい限りなのですが、本当にこのような計算で良いのでしょうか？
（頂いたご質問を要約させていただいております）

（匿名様より）

おっしゃるとおり、建物の減価償却は定額法で計算されることが定められており、一定の係数によって計算される定額を毎年償却することになります。 ただし、建物のうち3割相当を付属設備とみなして、定率法で償却する事が認められる場合があります。 おそらく、ご提示を受けたシミュレーションは、設備部分を切りだして定率法をとりいれた計算方法になっているかと思います。 これにより、（設備の経過年数にもよりますが）取得直後の償却額が大きくなるので収支が良く見えることとなります。 一方、経年につれて償却額が減っていくことにもなります。 中長期で安定運用しようとする場合には、あまり向かない償却方法と言えるかもしれません。

質問 1）確定申告時に減価償却費を多くすると節税効果があると言われています。 減価償却期間の長短によるメリット、デメリットは何ですか。 私見では、キャッシュが早く入ってくるかどうかの違いであり、最終的には変わらないという見解です。

質問 2） 出口戦略として売却を考えたとき、売金額から取得金額(減価償却した分は減算)を引いた金額は譲渡所得となり、これに対して所得税等の課税がされます。 ここで取得金額には減価償却した分が考慮されていますので、売却するときは減価償却しない方が譲渡所得が少なくなり、減価償却による節税効果と譲渡所得による課税金額はトレードオフの関係にあると思います。 質問としては、売却時の譲渡所得による課税金額を考えると、減価償却費を多くすることは意味が無いのでしょうか。 減価償却費の金額に関わらず、最終的に払う税金は変わらないという見解です。

（ニック様より）

減価償却費は、支出を伴わず費用計上できる項目ですからこれを大きくすることにより、節税効果は生まれてきます。 ただ、減価償却できる総額は決まっていますので、（設備部分に定率法を採用するなどして）その効用を、安定的に長く享受するか、早めに享受するかの違いとなります。 おっしゃる通り、早めに享受すれば、後半、税務メリットが薄れていくことになりますが、早期にイグジットすることをお考えであれば、先に多めに減価償却を計上しておくことは、メリットと考えてよさそうです。

この場合、簿価が通常より早めに切り下がっていくことによって、譲渡所得が大きくなり、節税効果を打ち消してしまうのでどうか？ というのがご質問の趣意と存じますが、これは、お客様の所得税率（総合課税）と当該不動産の保有期間による譲渡税率、および売却想定価格によって、その答えは異なってまいります。 一般的には、お客様が普通の給与所得者で、5年超保有しているのであれば、長期譲渡に該当し、低い税率（現行では20％）が適用されますので、減価償却を早めにした方がいい結果となるだろうという回答になってくるかと思います。

実際の売却価格は、そのときの経済情勢によって左右されますので譲渡損失の可能性も拭えませんし、理論的にも減価償却した分、建物価格は下がっていることになります。 譲渡の際にも経費計上をできることもあわせ考えても、先に減価償却したほうがよいのかと思います。

今年の１２月に、収益物件を初めて取得します。 不動産購入に使った経費を確定申告する予定です。 購入に際しての登録免許税、司法書士報酬などが、経費算入できることは勉強しましたが、契約前に要した交通費などは、経費算入可能でしょうか？

（皇居ランナー様より）

購入に係る登録免許税・司法書士報酬・ローン諸費用・不動産取得税などが経費算入可能の代表的なものですが、購入前の日付であっても、購入のために要した経費であれば申告する事ができます。
例えば、仲介会社のオフィスまで出向いた場合の交通費、地方物件を調査に行った場合の旅費、関係者と打ち合わせした場合の喫茶店代などです。 もちろん、常識的な金額等でなければ追及されますが、購入前だからと言って経費算入が認められないという事はありません。
なお、ローン保証料や火災保険料は、期間対応の原則から当該年度に費用化するのが原則となりますので注意が必要です。
（金額によっては、一度に経費化出来る場合もあります）

住宅ローンも3500万円あり、投資用ワンルームも1900万円の、残金があります。投資用のマンションの借り換えをしたいのですが、金利が高いため、大手都市銀行は断られました。借り換えできるところがあれば教えて欲しいです。

（やまけん様より）

借換えでご案内できそうな金融機関は、いくつかございます。 弊社の場合１％程度の優遇を頂いておりますので、金利は２％台くらいとなるでしょう。 申込者の年収によっては更に優遇も考えられます。
また、金利だけでなく、借換え費用についても考える必要があります。 事務手数料や登録免許税などがかかるためです。
金融機関によって、事務手数料や保証料など、名目や金額が違いますのでこれを確認の上、全体としてのバランスを考える必要があるでしょう。
また、現在の銀行には全額繰上げ返済をする訳ですが、繰上げ返済には違約金が必要となる場合もありますので、こちらも確認が必要です。
全体的に見て、現行の返済を続けた場合と比べて費用の圧縮が出来るかどうか、精査する必要があるかと思います。
なお、現在のご資産などお客様の状況によっては、ご希望に添えない場合も考えられますのでご容赦ください。

不動産投資の事業的規模の認定には、5棟10室基準と言うものがあり、事業的規模とみなされない場合は、専従者給与を経費とできないと伺いましたが、資産管理会社を立ち上げて、妻にその役員報酬として給与を払う場合には保有戸数が何戸であったとしても、経費として扱ってもらえるのでしょうか？

（川崎市、ミライさん様より）

基本的には、経費算入できます。
ただ、その給与の額は実際の業務内容を勘案しなければなりません。
保有戸数が１，２戸しかなく、かつ管理会社に業務委託しているにもかかわらず過大な給料を計上すると、おそらく否認されてしまうでしょう。

不動産投資をはじめてしばらく経ちますが、ようやく物件数が事業的規模の要件を満たすことになりそうです。
青色申告をして、パートに出ている妻に給料を支払いたいと思うのですが、この場合、給料の適正額のようなものはあるのでしょうか？
また、子供には何歳くらいから給料を払ってもいいのでしょうか？
教えてください。

（横浜市、櫻井様より）

給料の適正額について、明確な定めはないのですが、業務の内容を社会通念に照らし、決める必要があろうかと思います。
実際には、給与に関する届出書を税務署に提出することが求められます。
なお、青色申告の場合、「専従者＝専らその事業に従事する者」としての要件が定められていますので、これを守らなければなりません。
奥様が別にお仕事をおもちのような場合は要注意です。
また、専従者の要件の中には15歳以上であるという要件も出ています。

収益物件（区分マンション）を2戸所有していて、現在賃貸しているのですが、このたび、資産管理会社を立ち上げようと考えています。
2戸のうち1戸はサブリースという形にし、私から新会社に賃貸したあと、入居者へは新会社からの転貸にしようかと考えています。
（新会社が私に支払う保証賃料の額は、賃料の80%位に設定するつもりです）
残りの1戸は、管理委託ということにして、私が直接貸すと言う形は変えないまま、賃料収受などの管理委託業務を新会社に行わせようと思っています。
（管理委託料は賃料の5％位に設定するつもりです）
実は、空室時の転貸差損を、管理委託料の収益と相殺させようと考えたからなのですが、この考え方は通用しますか？

（豊島区、りほこちゃん様より）

資産管理会社には、不動産所有型、サブリース型、管理委託型などがありますが、特に兼業禁止の規定はありません。受託案件ごとに契約書をきちんと整えておけば問題ないと思います。
また法人の場合、個人と異なり、所得区分がありませんので、相殺は可能です。
法人の場合、一定の繰越損失も認められていますので、資産管理会社が有効であるポイントのひとつでもあります。

相続時精算課税制度を用いて、収益物件を「子」に贈与すると有利だと聞きますが、現金を持つ「親」がいったん収益物件を取得して、その後、すぐに「子」に贈与しても適用可となるのでしょうか？ つまり、贈与対象の資産を保有していた期間というのは問われるのでしょうか？ 教えてください。

（さいたま市、Oさん）

お客様が意図なさっているのは、「子」への贈与に際し、不動産の取得資金を贈与するよりも現物で贈与した方が、相応の評価減が可能となり、その分実勢価格の高い物件を贈与できるとお考えなのかと存じます。
相続時精算課税制度において、贈与財産の種類、価格等に規定はありませんので、贈与資産の保有期間についても特段の定めはないものと考えられます。
ただし、不動産取得税と登録免許税が2回かかることになりますから、その有効度合いは慎重に吟味する必要があると思われます。

不動産運用において保有をするのに法人設立を考えています。設立時の資本金の額はいくらが妥当なのでしょうか。

（川崎市、Kさん）

設立時の資本金額の決定ですが、2つの側面から判断していく必要があります。
1つは資金繰りの観点。不動産運用となると必要になる費用が限られてきますが、最低でも下記5点は考慮に入れるべきだと考えます。 ① 開業準備費＋②3ヶ月間の経費総額＋③設備投資額＋④不動産購入時自己資本＋⑤不動産購入時諸経費以上に備えておけば資金繰りを回すことが可能となるでしょう。ただし、資金繰りに関してはその取引毎に代表者借入などの処理にて対応しているケースが多いようです。
2つめは節税の観点。1,000万円未満であれば、地方税の均等割が最低額（年７万円）になることと消費税の納税が２年間免税になります。

投資用不動産ローンを組むにあたって、ローン保証料を、一括払いタイプにしようか、金利に上乗せするタイプにしようか悩んでいます。 一括払いにすれば、初年度に経費計上できると聞きましたが、そうであれば、金利上乗せタイプより一括払いのほうがいいかと思うのですが、どうなんでしょうか？

（浦安市、Wさん）

ローン保証料は、借入額とその年数の長さに応じて計算されます。 売却等により、一括返済がなされる場合には、その残存年数にもとづきローン保証料の一部が返還されることになります。 このように、ローン保証料は、借入期間中の借入者の債務を保証しているものであることを考えると、期間対応の原則にもとづき、年分ごとに費用化されるのが適切だと言えます。
ですから、ご質問にある、一括払いで初年度に経費算入できるというのは必ずしも正しくないと言えます。（保証料が少額の場合は例外があります）
ローン保証料は、（一括払いでも分割払いでも税務面での違いはありませんので、資金繰りの面から考えますと）金利上乗せタイプにすることにより、毎年経費として計上していくのが良いのではないかと考えます。